Le compromis de vente immobilier : les obligations du vendeur en matière de garantie

Le compromis de vente est une étape cruciale dans le processus de transaction immobilière. Il engage le vendeur et l’acheteur à conclure la vente sous certaines conditions et dans un délai déterminé. Mais quelles sont les obligations du vendeur en matière de garantie ? Cet article vous apporte un éclairage sur les différents aspects de cette question.

1. La garantie des vices cachés

La première obligation du vendeur est de garantir à l’acheteur que le bien immobilier vendu est exempt de vices cachés. Un vice caché est un défaut non apparent qui rend le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du Code civil).

La garantie des vices cachés s’impose au vendeur, qu’il soit un particulier ou un professionnel. Elle couvre les défauts qui existaient avant la vente et qui ne pouvaient pas être découverts par l’acheteur lors des visites du bien. Si un vice caché est découvert après la vente, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix (article 1644 du Code civil).

2. La garantie d’éviction

La garantie d’éviction consiste à garantir à l’acheteur qu’il pourra jouir paisiblement du bien immobilier acquis, sans être inquiété par des revendications de tiers. Le vendeur doit donc assumer les conséquences financières si l’acheteur est privé de tout ou partie de la jouissance du bien en raison d’un droit antérieur (article 1626 du Code civil).

La garantie d’éviction concerne notamment les hypothèques, les servitudes, les droits de préemption et les baux en cours. Le vendeur doit informer l’acheteur de l’existence de ces droits et charges lors de la conclusion du compromis de vente. En cas de manquement à cette obligation d’information, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une indemnisation pour le préjudice subi.

3. La garantie des biens vendus en copropriété

Lorsque le bien immobilier vendu est situé dans une copropriété, le vendeur doit également garantir certaines obligations spécifiques. Il doit notamment :

• Transmettre à l’acheteur tous les documents relatifs à la situation financière et administrative de la copropriété (comptes annuels, procès-verbaux d’assemblée générale, règlement intérieur…) ;
• Informer l’acheteur des sommes qui lui sont dues au titre des charges et travaux votés avant la vente (article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation) ;
• Payer les charges courantes jusqu’à la date de transfert de propriété (article 6-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• Garantir le paiement des charges et travaux impayés antérieurs à la vente (article 20 de la loi du 10 juillet 1965).

En cas de non-respect de ces obligations, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation.

4. Les diagnostics immobiliers obligatoires

Le vendeur a également une obligation d’information sur l’état du bien immobilier vendu. Pour cela, il doit fournir à l’acheteur un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires, qui doivent être annexés au compromis de vente :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• État des risques et pollutions (ERP) ;
• Diagnostic amiante (pour les biens construits avant le 1er juillet 1997) ;
• Diagnostic plomb (pour les biens construits avant le 1er janvier 1949) ;
• Diagnostic termites (dans certaines zones géographiques) ;
• État des installations d’électricité et de gaz (pour les installations de plus de 15 ans) ;
• Mesurage Loi Carrez (pour les lots en copropriété).

Ces diagnostics permettent à l’acheteur d’avoir une meilleure connaissance du bien qu’il s’apprête à acquérir et de prendre sa décision en toute connaissance de cause. En cas d’absence ou de défaut de réalisation d’un diagnostic obligatoire, le vendeur peut être tenu responsable et contraint de verser des dommages et intérêts à l’acheteur.

En conclusion, le compromis de vente immobilier implique pour le vendeur un certain nombre d’obligations en matière de garantie. Il doit notamment garantir l’absence de vices cachés, assurer la jouissance paisible du bien, respecter les obligations spécifiques liées à la copropriété et fournir les diagnostics immobiliers obligatoires. Ces garanties permettent d’assurer une transaction immobilière sécurisée pour l’acheteur et de prévenir les litiges éventuels entre les parties.